¿Qué hacer si me han vendido una casa con okupas?

¡Vaya pesadilla! Te acabas de comprar la casa de tus sueños (o esa inversión que tanto te costó encontrar), llegas con las llaves en la mano y, al abrir la puerta, te encuentras con que hay gente viviendo dentro. Lo primero: respira. Sabemos que la frase «me han vendido una casa con okupas» suena a callejón sin salida, pero en este 2026 las reglas del juego han cambiado a tu favor.

Desde Okupas Fuera, hemos preparado esta guía de actuación para que sepas exactamente qué pasos dar, a quién reclamar y cómo recuperar tu propiedad sin perder los estribos ni el dinero.

«Me han vendido una casa con okupas»: ¿es legal?

La respuesta corta es sí, es legal, pero con un gran «PERO». El vendedor tiene la obligación por ley de entregarte la «posesión pacífica» del inmueble. Si en la escritura o en el contrato de arras no se mencionó explícitamente que la vivienda estaba ocupada, estamos ante un incumplimiento contractual grave o una patología del contrato.

En el mercado actual, muchos fondos de inversión o bancos venden activos «sin posesión» a precios de ganga (con descuentos de entre el 30% y el 60%), pero si tú eres un comprador particular o un inversor que esperaba un piso libre de cargas, tienes herramientas legales para defenderte.

La clave: reclamar por vicios ocultos

Si has descubierto a los ocupantes después de firmar, la ley considera que la ocupación es un vicio oculto. Según el artículo 1484 del Código Civil, el vendedor responde de los defectos que hacen que la casa sea impropia para el uso al que se destina o que disminuyan su valor de tal forma que, de haberlo sabido, no la habrías comprado.

¿Qué puedes exigir?

1. Acción redhibitoria: romper el contrato. Devuelves la casa, te devuelven el dinero y, si demuestras que el vendedor actuó de mala fe (sabía que había okupas y se calló), puedes pedir una indemnización por daños y perjuicios.
2. Acción Quanti Minoris: quedarte con la casa pero exigir una rebaja en el precio que compense los gastos de desahucio y la pérdida de valor.

¡Ojo con el reloj! El plazo para reclamar por vicios ocultos en viviendas de segunda mano es de solo 6 meses desde que recibes las llaves. Si dejas pasar este tiempo, la vía de los vicios ocultos se cierra para siempre.

¿Y si el plazo de 6 meses ya pasó?

No todo está perdido. Si la ocupación es total y persistente, los abogados solemos recurrir a la doctrina del aliud pro alio («una cosa por otra»). Básicamente, le dices al juez que te han vendido algo que no sirve para vivir, lo que supone un incumplimiento de contrato que puedes reclamar hasta 5 años después.

Guía de actuación: pasos legales para recuperar tu casa en 2026

Si estás frustrado y no dejas de pensar «me han vendido una casa con okupas», sigue este protocolo para no cometer errores que te conviertan a ti en el «malo» de la película:

1. Documenta y denuncia de inmediato

Haz fotos de la entrada, habla con los vecinos y, si puedes, consigue un acta notarial que certifique la ocupación. Presenta una denuncia en comisaría indicando que acabas de comprar la vivienda. Si la ocupación es muy reciente (menos de 48 horas), la policía puede actuar bajo el criterio de flagrancia.

2. El burofax: tu mejor amigo

Envía un burofax al vendedor notificando el problema. Esto es vital para interrumpir los plazos de caducidad y dejar constancia de que vas a reclamar.

3. Vía penal vs. vía civil

• Vía Penal (juicios rápidos): gracias a la Ley Orgánica 1/2025, si se trata de un allanamiento de morada (tu vivienda habitual o segunda residencia), los plazos se han agilizado y se puede ordenar el desalojo en unos 15 días si los okupas no presentan documentos válidos.
• Vía Civil (desahucio por precario): es el camino si la casa estaba vacía o es un activo de inversión. Aunque es más lento, es muy seguro jurídicamente.

El «Escudo Social» en 2026: ¿me afecta?

Es importante que sepas que el Gobierno ha prorrogado la suspensión de desahucios para personas vulnerables hasta el 31 de diciembre de 2026. Sin embargo, hay una excelente noticia para el ciudadano medio:

• Pequeños propietarios (1 o 2 viviendas): estás exento de esta suspensión. Si solo tienes esa casa o una más, el juez no debería detener tu desahucio aunque el okupa alegue vulnerabilidad.
• Grandes tenedores: si tienes más de 10 inmuebles (o 5 en zonas tensionadas), el proceso incluye mediación obligatoria y más trabas burocráticas.

Consejos para inversores: el cálculo del riesgo

Si eres un inversor que busca rentabilidad comprando activos ocupados, no olvides calcular el Valor Real de Inversión (VRI). No te quedes solo con el precio de compra, aplica esta fórmula que usamos en el sector:

VRI = P_{adquisicion} + G_{legales} + C_{mediacion} + I_{mantenimiento} + R_{reforma} + O_{financiero}

Donde los costes legales, la mediación profesional y el coste de oportunidad (tiempo que el piso está parado) son fundamentales para saber si la operación es rentable.

Lo que NUNCA debes hacer

Ante la desesperación de pensar «me han vendido una casa con okupas«, no caigas en estos errores que podrían llevarte a la cárcel:

• No cortes la luz ni el agua: se considera un delito de coacciones.
• No cambies la cerradura: podrías ser denunciado por allanamiento o coacciones.
• No utilices la fuerza: deja que los profesionales de la mediación o la policía hagan su trabajo.

En Okupas Fuera sabemos que recuperar tu hogar es una prioridad emocional y económica. La clave en 2026 es la rapidez. No esperes a que el problema se solucione solo; la ley protege tu propiedad, pero tienes que activar los mecanismos adecuados en los plazos previstos.

¿Te encuentras en esta situación? No camines solo. Consulta con expertos que dominen la nueva normativa de 2025-2026 para que tu sueño inmobiliario no se convierta en una pesadilla eterna. Iremos contigo hasta que recuperes tus llaves.